부동산 권리분석, 안전한 내집마련을 위한 첫단계

그 어려운 내 집을 마련한다는 설렘은 잊지 못할 기쁨이지만, 한 번도 해본 적 없는 부동산 매매계약 때문에 걱정이 많습니다. 큰 돈이 오가는 거래라 불안하기도 하고, 법적으로 문제가 있으면 어쩌나 걱정이 됩니다.

공인중개사가 알아서 해주겠지만 그래도 당사자인 내가 직접 법적으로 문제가 없는지 확인하고 싶습니다. 부동산 매매계약에 앞서 집의 권리관계도 확인하고,계약 상대방이 진짜 집주인이 맞는지 확인하고 싶은데 어디서 어떻게 확인해야 할까?

 

▶ 부동산의 권리관계란?

 

부동산은 토지와 정착물을 지칭하는 용어입니다. (민법 제 99조 1항) 대부분 부동산은 거액이기 때문에 사전에 그 부 동산에 얽혀있는 관계를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 그리고 부동산의 권리관계는, ‘등기사항전부증명서’에서 확인할 수 있습니다. (구, ‘등기부등본’, 이하 ‘등기부;’)

 

 

 

 

등기부

 

등기부는 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 서류입니다. 누가 소유자인지, 계약 상대방이 진정한 소유자인지 아니면 명의신탁을 받은 명의 수탁자인지, 다른 사람이 우선순위가 높은 저당권을 가지고 있진 않은지 등을 기재된 사항에 따라 확인할 수 있습니다.

법원 등기소 또는 법원 인터넷 등기소에서 온라인으로 교부받을 수 있으며, 기재사항은 진실한 것으로 추정되므로 등기부 상의 명의인과 매도인이 일치한다면, 그 사람이 해당 부동산의 소유자라고 할 수 있습니다.

 

 

등기사항전부증명서

 

 

등기부의 구성요소와 확인할 사항

 

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

표제부는 부동산의 소재지면과 건물번호, 건물 용도나 면적 등이 기재됩니다. 건물의 위치나 외형적 구조를 소개하는 부분이라고 할 수 있습니다.

 

갑구는 소유권에 관한 사항을 기재합니다. 접수일 순으로 기재되며 소유권, 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매신청 등 권리자에 대한 정보가 나옵니다. 따라서, 가장 최근, 마지막으로 등록되어 있는 권리자가 현재 해당 부동산의 소유자라고 할 수 있습니다.

 

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하며, 근저당권이나, 지상권, 지역권, 전세권 등에 대한 내용을 을구 에서 찾아볼 수 있습니다.

 

등기부의 표제부, 갑구, 을구에 기재되어 있는 내용을 통해 부동산의 권리관계를 분명하게 파악해야 합니다. 가등기, 지상권, 각종담보 물건, 가압류 등을 확인하는 것에 더해 임대차관계가 있다면 계약기간과 임차금 등을 더욱 꼼꼼하게 살펴야 할 것입니다.

또한, 짧은 시간에 소유주가 자주 바뀌었다면, 사실 관계를 확인해 보아야 안전할 것입니다. 상속이 된 부동산이라면 정당한 상속인지, 매도인이 법률상 능력을 가지고 있다고 인정되는지, 대리인과 계약하는 경우라면 그 대리인이 정당한 대리권을 가졌는지도 하나씩 모두 파악해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 권리관계 용어 알아보기

 

등기부의 어느 부분에서 어떤 내용을 확인해야 하는지는 파악했지만, 용어들은 여전히 낯섭니다. 뉴스에 자주 나와 얼핏 들어봤지만, 헷갈리 는 용어들을 미리 알아두면 권리관계 파악에 도움이 되겠죠.

 

1. 갑구, 가등기와 가압류

 

가등기란, ‘장래에 행해질 본등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 등기’입니다.(부동산등기법 제3조) 이중매매, 소유권 이 전 방해 등을 사전에 방지하여 나중에라도 등기 순위를 확보하는 제도죠.

가압류란, 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 되는 것을 막기 위해 합니 다. 채권의 대상을 보전하기 위해 집행 대상이 되는 재산을 미리 압류하는 제도입니다.

 

2. 을구, 저당권과 전세권

 

저당권은, 민법상 채무자가 담보로 제공한 물건을 담보제공자가 점유, 이용할 수 있도록 하고 채무가 이행되지 않은 경우에 그 물건에서 우선 적으로 변제를 받을 수 있는 채권자의 권리를 말합니다.

전세권이란, 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용한 뒤, 부동산 반환과 함께 전세금을 돌려받는 권리를 말합니다.

출처: 네이버 시사상식사전, 지식백과

 

★ 부동산의 권리관계를 잘 확인하고, 혹시 발생하기 쉬운 실수를 예방하는 것이야말로 소중한 가족의 행복을 지키는 방법입니다.

 

▼이사할 때 알아두면 도움되는 10가지 사항▼

이사할 때 알아두면 도움되는 10가지 사항