반드시 알아야 할 내집마련 방법 3가지(주택청약, 주택경매, 주택담보대출)

▶ 내 집 마련 방법 (청약 · 경매 · 담보대출)◀

사람들에게 집은 어떤 의미일까요? 살아가는 데 있어 의·식·주는 각각이 가지는 중요한 의미가 있을 것이지만, 오늘날 먹고 입는 것보다 훨씬 관심이 있고 더 욕망하는 것이 바로 집이지 않을까요? 집은 각자가 떠올리는 이미지는 다르겠지만, 연상하는 분위기의 결은 비슷하지 않을까 생각합니다. ‘집’은 많은 이들에게 휴식을 제공하고 각자에게는 의미 있는 공간이기 때문에 인간의 삶에 있어 아주 중요하면서도 가장 기본적인 요소 중 하나입니다.

그러나 집은 기본적으로 갖춰야할 공간이면서도 마련하기 너무나도 힘든 공간이 되어가고 있습니다. 내려갈 생각 없는 집값과 매물 부족 현상이 지속됨으로써 자연스럽게 많은 이들에게 “내 집 마련”은 공포스러울 정도로 커져만 가는 꿈으로 자리 잡고 있습니다. 이런 상황 속에서 내 집 마련은 정말 불가능한 이야기일까요?

상승하는 집값으로 ‘내 집 마련’은 점점 어려워지고 있다.

사실 내 집을 마련하는 방법은 이론상 간단하지만 엄청난 집값 때문에 간단하지 않은게 현실입니다. 20~30대 직장인들의 평균 소득을 기준으로 10년 이상 숨만 쉬고 저축한다고 해도 수도권 아파트를 마련하기는 매우 어렵습니다. 100% 현금을 지불하고 내 집을 마련하는 것은 그림의 떡이나 마찬가지입니다.

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따라서 오늘은 경제적 부담을 덜 수 있는 내 집 마련 방법들애 대해 알아보고자 합니다. 그 방법들로 주택청약, 주택 경매, 주택 담보대출 (보금자리론, 디딤돌대출, 적격대출) 3가지에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 주택 청약

주택청약종합저축, 줄여서 주택 청약은 전국의 주택난 문제를 해결하고자 정부에서 마련한 방안입니다. 상품의 종류에 따라 차이가 있지만 대체로 가입자의 나이에 제한이 없으며 전국 은행 어디에서나 쉽게 가입할 수 있습니다. 가입자는 매월 2만 원에서 50만 원 사이의 금액을 자유롭게 납입하며 청약에 당첨되기를 기다립니다.

이때, 일정 조건을 충족하면 청약 당첨에 유리한 1순위에 오를 수 있습니다. 1순위 조건은 신청한 주택의 종류에 따라 차이가 있습니다. 크게 국가 혹은 지자체의 지원을 받아 공급되는 ‘국민주택’과 민간 건설업체가 공급하는 ‘민영주택’이 있는데요, 각 주택 종류별 1순위 조건을 살펴보겠습니다.


◎ 주택 종류별 1순위 조건

먼저 국민주택입니다. 투기 및 청약과열 지역의 경우, 주택청약 가입 후 2년이 경과해야 하며 연체 없이 연속적으로 매월 24회 이상을 납입해야 합니다. 수도권의 경우 주택청약 가입 후 1년 경과 및 12회 이상 납부해야 하며, 수도권 외 지역은 가입 후 6개월 경과 그리고 6회 이상 납부해야 1순위 조건을 충족할 수 있습니다.

다음은 민영주택입니다. 국민주택과 가입 경과일 및 납입횟수는 동일하나 조건이 한 가지 추가됩니다. 입주자 모집 당일, 청약 희망 주택의 면적에 비례하는 예치금 납입이 이뤄져 있어야 합니다.

그러나 1순위 조건을 충족한 모두가 청약에 당첨되는 것은 아닙니다. 이미 대한민국 국민의 20% 이상이 1순위 조건을 충족했기 때문입니다. 1순위 조건 충족자 중 최종 당첨자는 ‘가점제’를 이용하여 결정합니다. 가점은 부양가족 수가 많을수록, 무주택 기간이 길수록, 주택청약종합저축 가입 기간 역시 길수록 높게 부여받을 수 있습니다.

내 집 마련을 꿈 꾸는 사람이라면 주택청약은 필수적으로 가입해두는 것이 좋습니다. 가입 기간이 길수록 당첨이 유리해지는 동시에 다른 적금, 예금 상품과 비슷한 이자율을 지니고 있어 좋은 재테크 방법이기 때문입니다.

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2. 주택 경매

주택 경매란, 채무자(돈을 갚아야 할 사람)가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 않은 경우 채권자(돈을 빌려준 사람)가 법원에 의뢰하여 주택을 경매하는 것입니다. 법원은 채무자 소유의 주택을 경매하여 채무자가 갚아야 할 돈을 채권자에게 전달합니다. 이때, 경매에 나온 주택은 판매되는 것이 목적이기 때문에 시중에 매매되고 있는 주택 가격에 비해 저렴하게 낙찰되는 것이 일반적입니다.

◎ 주택경매 과정

본격적인 경매를 시작하기 전, 경매 과정을 숙지하는 것이 중요합니다. 각 과정을 빠뜨리지 않고 이행해야 안전하게 만족스러운 매물을 낙찰받을 수 있기 때문입니다.

경매에 나온 주택은 시중에 매매되고 있는 주택에 비해 가격이 저렴하게 낙찰된다.

① 경매정보 확인
매각이 이루어지는 날짜의 14일 전, 대법원 경매정보 홈페이지를 통해 경매정보를 확인할 수 있습니다. 최근 대법원 경매정보를 수요자들의 필요에 맞춰 유료로 정리해 주는 정보 회사도 존재합니다. 대표적으로 지지옥션, 굿옥션 등이 있습니다.

② 경매접수
경매정보를 통해 매물을 선정하였다면 경매 접수를 통해 본격적인 경매가 시작됩니다.

③ 경매 관련 내용 검토 및 현장 확인
입찰하기 전, 매물을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이때, ‘현장 확인’이 가장 중요합니다. 경매정보를 통해 제공된 감정 가격은 감정평가사의 주관이 개입되어 있기에 100% 신뢰할 수 없습니다. 따라서 직접 현장에 방문하여 현지에서 거래되는 가격을 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

④ 입찰보증금 준비 및 입찰
입찰을 위해 입찰표와 입찰보증금을 제출해야 합니다. 입찰보증금이란 선택한 매물이 갖는 최저 매각 가격의 10%에 해당합니다. 다음으로, 입찰 가격을 결정하면 됩니다. 이때, 입찰가격은 최저 매각 가격 이상으로 제시해야 합니다.

⑤ 낙찰
매물은 입찰가격을 가장 높게 제시한 사람에게 낙찰됩니다.

⑥ 대금 납부 및 소유권 이전
낙찰받았던 금액을 납부한 후 경락인(경매에 의해 동산이나 부동산의 소유권을 취득한 사람)에게 소유권이 이전됩니다.

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3. 주택 담보 대출

대출이란 돈을 빌리는 것을 의미합니다. 그렇다면 ‘담보 대출’은 무엇일까요? 담보 대출이란 대출금에 상응하는 가치를 지닌 차입자의 재산을 대출자가 잠시 맡아 보증하는 형태의 대출입니다. 즉, 주택 담보 대출이란 구매할 주택을 담보로 돈을 빌리는 것을 의미합니다. 주택에 대해 대출금을 제외한 금액만을 지불한 후 대출금은 오랜 기간에 걸쳐 조금씩 상환하기 때문에 소비자는 주택 거래에 있어 금액적인 부담을 덜 수 있습니다.

▶ 주택 담보 대출의 한도

주택 담보 대출은 LVI, DTI, DSR의 비율로 한도를 결정합니다.

LVI: 주택 담보 비율이란?

먼저 LVI, 주택 담보 대출 비율입니다. 집 값을 기준으로 일정 비율을 대출받을 수 있습니다. 즉, 집 값이 높을수록 대출받을 수 있는 한도도 높아집니다. 예를 들어, 집 값 대비 최대 50%까지 대출을 받을 수 있다고 가정한다면, 집 값이 1억 원일 때, 최대 대출 한도는 5천만 원입니다. 이때, 구매하고자 하는 주택의 위치에 따라 집 값 대비 비율이 달라집니다.

DTI: 총부채 상환 비율이란?

다음은 DTI, 총부채 상환 비율입니다. 이 방식은 차입자의 연소득을 기준으로 일정 비율을 대출할 수 있습니다. 즉, 차입자의 연소득이 높을수록 대출의 한도는 높아지는 것입니다.

DSR: 총부채 원리금 상환 비율이란?

마지막으로 DSR, 총부채 원리금상환 비율입니다. 위에서 살펴보았던 DTI와 마찬가지로 차입자의 연소득을 기준으로 일정 비율을 대출할 수 있지만, 개인이 기존에 갖고 있던 모든 빚의 합을 고려하여 대출금액의 상한선을 결정합니다. 즉, 조금 더 까다로운 기준을 지닙니다.

 

▶ 주택 담보 대출의 종류

주택 담보 대출을 필요로 하는 고객들은 저마다 다른 필요와 특성을 지니기에 주택 담보 대출의 종류 역시 다양합니다. 그 중 한국주택금융공사에서 제공하는 3가지 주택담보대출에 대해 알아보도록 하겠습니다.

● 보금자리론

자격: 만 19세 이상 대한민국 국민, 무주택자 혹은 1주택자, 연 소득 7천만 원 이하
한도: LVI 최대 70%, DTI 최대 60%, 최대 4.2억 원
금리: 고정금리(대출 실행부터 만기까지 금리가 변하지 않는 것)

이런 분들께 추천합니다!
금리 변동 없이 안정적인 상환을 원하시는 분

● 디딤돌대출

자격: 만 19세 이상 대한민국 국민, 무주택자, 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만원)
한도: LVI 최대 70%, DTI 최대 60%, 대출한도 최대 2억 5천만원(신혼가구 2.7억원, 다자녀·2자녀 가구는 3.1억원)
금리: 고정금리 또는 5년 단위 변동금리, 금리는 상품 종류와 대출금 상환기간에 따라 상이함

이런 분들께 추천합니다!
낮은 금리를 원하시는 분

● 적격대출

자격: 만 19세 이상 대한민국 국민, 무주택자 혹은 1 주택자, 연 소득 제한 없음
한도: LVI 최대 70%, DTI 최대 60%, 최대 5억원
금리: 취급하는 은행별로 금리가 상이하며 매월 갱신됨, 다른 대출상품보다 금리가 높은 편

이런 분들께 추천합니다!
대출 한도가 큰 상품을 찾으시는 분

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경제적인 부담을 덜어주는 다양한 내 집 마련 방법에 대해 알아보았습니다. 각자의 상황을 고려한 가장 효과적인 방법을 선택하여 내 집 마련의 꿈에 한 발자국 가까워지시길 바랍니다.

다만, 이 글을 쓰는 2022년 12월 현재 부동산 시장이 침체기에 접어든 만큼 주택을 마련하는 시기는 향후 하락기가 어느 정도 진행된 후 적정시점을 잘 판단하시기 바랍니다.

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주택담보대출 상환방식 잘 알고 대출이자 줄이기